LA VALUTAZIONE DELL'AZIENDA AL DETTAGLIO

LA VALUTAZIONE DELL'AZIENDA AL DETTAGLIO

La determinazione del valore di una azienda è di frequente attenzione parte di studiosi di discipline economiche. In particolare la dottrina ragionieristica ha identificata per la soluzione di tale problema una nozione di capitale valore altamente significativa: il capitale economico, che emerge dalla misurazione ed apprezzamento dell'attitudine di un'impresa a generare flussi di reddito in futuro. Il concetto di valore economico del capitale è stato tradizionalmente elaborato allo scopo di ritrovare una base per negoziazione del prezzo di cessione dell'impresa. E' utile, comunque sottolineare che il problema della valutazione dell'azienda non va confuso con quello della fissazione del prezzo di compravendita; il valore obiettivo è determinato in astratto mentre il prezzo tiene conto di elementi soggettivi e della forza contrattuale dei contraenti. Diversi sono i metodi elaborati al fine di guidare i soggetti interessati alla sua quantificazione. A tale riguardo possiamo distinguere tre classi di procedimento:

l)          Il metodo reddituale, individua il valore dell'azienda nella capitalizzazione dei futuri dell'impresa, si fonda cioè sulla capitalizzazione per un tempo limitato o considerato perpetuo, a secondo dei casi, e su un congruo saggio del reddito medio prospettico aziendale. Il capitale economico sarebbe cioè dato dal valore attuale di una rendita con rate pari al valore medio annuo del futuro reddito (inteso come differenza tra costi e ricavi contabili esclusi cioè gli oneri figurativi) .

2) Il metodo patrimoniale, per la quale la quantità ricercata è pari alla somma dei singoli elementi dell'attivo e del passivo che compongono il capitale e del cosiddetto "avviamento".

3) Altri metodi nelle loro varie definizioni ; si comprendono in questa voce residuale le costruzioni che:

a) derivano da metodi in precedenza elencati;

b) riportano delle regole consuetudinarie empiriche.

Nelle pagine che seguono abbiamo voluto esaminare in maniera succinta la valutazione d'azienda per via reddituale dando più spazio al metodo patrimoniale complesso empirico, che si basa su parametri e forme dedotti dai comportamenti negoziali degli operatori sul mercato, pur rimanendo il più possibile vicino a quanto aVviene tutti i giorni nella realtà per le seguenti ragioni:

- operando nel mercato, si è più abituati ad esaminare prezzi pagati, oppure richieste ed offerte che non valori teorici che, il più delle volte rimangono inapplicabili;

- chi volesse approfondire bibliografia talmente vasta, che non vale certo la pena soffermarci troppo in un contesto in cui si tende più ad aiutare gli operatori commerciali e l'imprenditore a risolverei suoi problemi pratici che non a teorizzare sui metodi valutativi o a indicare criteri che, di giorno in giorno in funzione dell'evoluzione degli scenari competitivi, dei mercati o della congiuntura, possono radicalmente mutare;

- buona parte delle analisi complesse ed articolate normalmente contenute nei manuali sulle valutazioni delle aziende può essere estremamente semplificata dando la possibilità, a tutti, di raggiungere efficacemente un obiettivo perdendo quella parte di affinamento che nella grande maggioranza dei casi, può essere considerata marginale. Prima ancora, dell'esame dei metodi e dei criteri di valutazione, indicheremo e analizzeremo i fattori economici, i fattori oggettivi specifici e i fattori di contorno dell'azienda che permettono di seguire diversi scenari e diverse scadenze temporali e consentiranno una stima più reale e obiettiva possibile. Per questo capitolo del libro ci si è valsi e inserito alcuni significativi contributi del Prof. L. Guatri -La valutazione delle aziende. Teorie e pratica a confronto; dell'originale studio del Prof. s. Podestà sulle valutazioni delle aziende al dettaglio e dell'analisi sulle valutazioni dell'Ing. A.M. Lunghini nel "Le valutazioni immobiliari" che ci hanno permesso di comporre in una visione d'insieme razionale ed ordinato quelle idee e quei concetti che ci apparivano isolati e indefiniti.Ovviamente imprecisione, superficialità, errori che venissero riscontrati nelle pagine successive sono ascrivibili esclusivamente all'autore.

I FATTORI CHE CONDIZIONANO LA VALUTAZIONE

Aldilà delle motivazioni e delle aspettative delle controparti ci sono molti fattori che condizionano le valutazioni delle aziende e ne determinano il prezzo finale:

* Fattori oggettivi specifici;

* Fattori generali di contorno;

* Fattori fiscali ed economici;

di seguito analizzeremo questi fattori e le loro interazioni con il problema delle valutazioni e le implicazioni ritenute ragionevolmente e probabili.

 FATTORI OGGETTTVI SPECIFICI

La localizzazione e' il fattore più importante dell'azienda al dettaglio e come abbiamo già detto e' quello che ne determina il prezzo.

Per l'individuazione del valore della localizzazione occorre analizzare in quale zona e' situata l'azienda e in quale tratto di strada. Il valore di un’azienda può variare di un centinaio di milioni per soli pochi metri di distanza. Anche la dimensione del locale condiziona il valore, ma non sempre un grande locale ha un valore superiore ad uno di minore ampiezza.

Quel che conta e' come meglio poter sfruttare il locale dal punto di vista commerciale; una forma regolare e squadrata consente di norma, un migliore svolgimento dell' attività. A volte forme eccessivamente elaborate possono rendere difficile l'esposizione, la vendita di prodotti e il lavoro in genere.

(Pensiamo a quei negozi pieni di cunicoli non sfruttabili, o alle autorimesse dove esistono numerose colonne di sostegno) . Inoltre e' bene tenere in mente le misure minime e massime previste nei piani commerciali, per l'attivazione e la trasferibilità di attività commerciali.

Le porte e le vetrine che come vedremo saranno di base per la valutazione dell'azienda, rappresentano il biglietto da visita del negozio.

Per un'azienda al dettaglio il possesso di affacci, su strade di primaria importanza, può essere determinante per realizzare il miglior prezzo possibile, per cui dovrebbero essere agevoli e superiori all'unita'. (non dovrebbero avere scalini all'ingresso che salgono o che scendono che ne se che ne diminuiscono il valore. Anche la presenza di accessi secondari per il carico e lo scarico delle merci conferiranno all'azienda un valore maggiore. (Si pensi ad esempio a un supermercato) .

La presenza e l'ampiezza di locali magazzini ha un' incidenza sul valore finale, a seconda del tipo di attività. Come pure la presenza di congegni di sicurezza, casseforti e scaffalature.

Le insegne hanno una doppia "anima": materiale e immateriale. Materiale perchè comporta una spesa di parecchi milioni di lire, immateriale perchè fa l'immagine del negozio.

Nella valutazione bisogna necessariamente tenerne conto; anche perchè sono sempre più difficilmente ottenibili a seguito dell' emanazione di norme poste a salvaguardia dell'arredo urbano.

La presenza di spazi esterni (ovviamente funzionali e realizzati secondo norma di legge) condizionano il prezzo finale di un' attività commerciale. Trattasi di spazi destinati ad esporre prodotti o a collocare attrezzature varie (es. tavoli per ristoranti, bar, gelaterie) .

La qualità dei materiali, le finiture lo stato di conservazione dell'arredo di un negozio pur importanti, la loro incidenza sul prezzo finale e totale dell'azienda può essere dell' ordine di pochi punti percentuali. Nel caso di cessione del contratto di localizzazione (criterio delle parti), hanno un' incidenza pressoché nulla sul prezzo.

2 bis

Il contratto di locazione elemento base di ogni azienda deve essere analizzato con molta cura. Normalmente il costo di locazione e' direttamente dipendente dall'importanza dell'area commerciale e tale importanza riflette la capacita' dell'area stessa di attrarre clientela. Ma un canone di locazione eccessivamente oneroso condiziona in negativo la valutazione.

Anche la durata del contratto condiziona la valutazione, per cui e' importante sapere la scadenza se e' pervenuta disdetta o richiesta di aumento o buona uscita (a volte da disdetta) .

Solitamente i contratti hanno la durata di sei anni 9 anni per gli alberghi) rinnovabile di uguale periodo, semprechè dopo la prima scadenza il proprietario non abbia volontà di gestire in proprio un' attività commerciale (art. 29. L. 382/78) .

FATTORI GENERALI DI CONTORNO

bl) La conoscenza della tipologia degli immobili situati nella zona commerciale dove ha sede l'azienda esaminata, e' importantissima.

La valutazione può essere influenzata positivamente (per alimentari, farmacie, drogherie, banche) se intorno all'azienda in compravendita ci sono in maggioranza insediamenti abitativi; o se vi e' la presenza di grandi complessi ad uso ufficio (per bar cartolibrerie, ristoranti); o uffici pubblici(tabaccherie, bar); ecc.

E' necessario conoscere anche il numero di persone che abitano e frequentano tali immobili e il loro livello economico e culturale.

b2) Importante e' avere chiaro il numero di negozi concorrenti attivi nel quartiere. L'eccessiva di attività che commercializzano lo stesso prodotto, deprime il valore di stima Risulta positivo, invece, la presenza di attività complementari o estranei al genere di prodotti trattati.

b3) La vicinanza di fermate di mezzi pubblici e' un dato sempre importante in una valutazione di azienda.

Inoltre e' bene analizzare il livello di efficienza dei trasporti pubblici e privati di zona e il collegamento del locale con i vari punti del quartiere e della città.

E' diventato vitale per alcune aziende, la presenza di parcheggi senza i quali difficilmente si riuscirebbe ad attrarre la clientela sale cinematografiche, ristoranti, supermercati) .

b4) I piani commerciali comunali che limitano e ampliano la possibilità di creazione di nuove aziende, dettano regole circa l'ampiezza dei locali, stabiliscono gli orari di apertura, modificano le tabelle merceologiche, ecc., ha grande rilevanza per l'evoluzione dei prezzi dell'azienda.

FATTORI FISCALI ED ECONOMICI

Uno dei fattori che può condizionare la compravendita e quindi la valutazione e la pressione fiscale, a tal punto da riuscire a modificare la strategia di investimenti.

Un' alta pressione fiscale rende poco interessante l'investimento, in particolare modo in fasi di mercato riflessivo.

Viceversa, una riduzione di imposte sui redditi può generare un ciclo espansivo e positivo.

Anche le imposte sulle plusvalenze possono essere un freno per gli investitori. Come pure le tasse e le concessioni comunali e l'introduzione di strumenti di controllo: registratore di cassa, ricevute fiscali ecc.

A volte la sola previsione e il timore di minore o maggiore imposte e tasse, sul reddito o sul capital gain, condizionano il mercato più di un' imposta già nota operante, alta o bassa che sia.

L'analisi economica e finanziaria e la loro interazione con il problema della valutazione aziendale, in tutte le combinazioni ritenute ragionevolmente probabili, richiede grande esperienza e vasta conoscenza

METODO REDDITUALE

Il valore delle aziende commerciali al dettaglio discende come ogni altro tipo di azienda dalle sue prospettive di reddito. Anche tale tipo di aziende rappresentano pur sempre un investimento di capitale che deve generare nel tempo determinate correnti di reddito che, ai fini valutativi vanno opportunamente attualizzati. Soprattutto nelle aziende al dettaglio di grandi dimensioni, e quindi segnatamente nelle aziende della grande distribuzione operanti con una pluralità di sedi, che sfuggono in larga misura ai problemi che tratteremo dei criteri di valutazione delle licenze, nel senso che più agevole in tal caso utilizzare tassi medi di settore così come ipotizzare la continuità della gestione, ovvero prevedere correnti future di reddito normale, e per tale specifiche aziende bene si presta il metodo reddituale a determinarne il valore.

In realtà questa via anche se accettabile sul piano teorico, può dare nelle applicazioni pratiche taluni inconvenienti.

Intanto non sono di agevole determinazione, procedendo per vie reddituale, sia il tasso di capitalizzazione che la durata temporale dell'attuazione della stessa, sia il reddito prospettico.

I tassi di attuazione possono procedere solo per grandi medie, ma nel caso di aziende al dettaglio occorrerebbe tenere conto del fatto che esse sono inserite in un microsistema economico particolare, caratterizzato dalle specifiche aree commerciali di appartenenza. Ciò richiede informazione molto specifiche che non è sempre dato ottenere.

Anche la durata dell'attuazione, è generalmente difficile a determinarsi nelle aziende al dettaglio.

Il trascurare la determinazione della durata può comportare perciò errori di valutazione delle aziende come complesso avviato.

D'altro canto le difficoltà e le incertezze di tale determinazione pur essendo molto elevate, non sono minori di quelle connesse con la determinazione del tasso di capitalizzazione del reddito medio prospettico di capitalizzazione.

Tal volta in alcuni casi è difficile ricostruire redditi storici per carenza di informazioni, e ancor più difficile è proiettare tali redditi in futuro, soprattutto quando, come avviene in caso di cessione manchi in assenza di struttura, una continuità tra la gestione precedente e la gestione successiva.

Il vero elemento di continuità nella gestione e nei risultati aziendali è la licenza e, non consentendo il metodo reddituale di evidenziarne nel modo più attendibile ed obiettivo il valore, ne consegue che il metodo reddituale, che è il metodo meno esatto per la valutazione delle imprese al dettaglio.

Inoltre è chiaro che in caso di redditività scarsa o addirittura negativa si perverrebbe ad attribuire all'azienda valori ben diversi rispetto a quelli che il mercato è disposto a riconoscere, fino a giungere all'assurdo di determinare valori negativi dell'azienda, caso difficilmente realizzabile nella realtà.

E' chiaro che così facendo il mercato si dimostra propenso ad acquistare non già un flusso di reddito futuro che l'azienda in via di alienazione non è talvolta in grado di garantire ma delle promesse di reddito riconducibili in astratto ad altri fattori più agevolmente valorizzati da altri metodi di valutazione. anche di macro e microeconomia.

Ma non si potrebbe prescindere, in sede di valutazione, dal considerare la stabilita' politica e la stabilita' economica che e' condizione necessaria cicli postivi per l’investimento aziendale; cosi come le aspettative di crescita dell'economia nazionale, che può influire sull' atteggiamento dei consumatori circa la fiducia sul futuro sull'economia del proprio paese.

La variazione del tasso di inflazione e il tasso di sconto hanno una relativa importanza circa la variazione dei prezzi dell'azienda commerciale anche se sono indici di difficile utilità.

Senz'altro e' più evidente l'influsso sulla determinazione del prezzo del costo  denaro, il livello di liquidità del e la possibilità di godere di finanziamenti e agevolazioni in conto capitale e/o in conto interessi che sono elementi positivi per il mercato dell'azienda, ma solo la combinazione di tutti i fattori richiamati definisce la cornice entro la quale devono essere contenute le valutazioni che possono far scaturire il valore più rispondente alla realtà  possibili.

METODO PATRIMONIALE

Il metodo patrimoniale per sua natura e definizione tende quasi sempre a trascurare gli elementi reddituali dell'azienda, esso si risolve con la valutazione analitica dei singoli elementi dell'attivo e del passivo che compongono il capitale.

A secondo se entrano nei calcoli i beni immateriali in quanto beni trasferibili e misurabili si possono distinguere diversi metodi patrimoniali:

l) Metodi patrimoniali semplici che comprendono la valorizzazione dei beni materiali.

2) Metodi patrimoniali complessi, che prendono in considerazione uno o più beni immateriali.

A sua volta i metodi patrimoniali complessi si distinguono:

"2.1) Metodi patrimoniali complessi analitici, con valorizzazione motivata e documentata dei beni materiali.

2.2) metodi patrimoniali complessi empirici, con valorizzazione dei beni immateriali. Basati su parametri o  formule dedotte dai comportamenti negoziali degli operatori del mercato a prezzi fatti.

La differenza tra i due metodi più che di forma è di sostanza, infatti quello analitico è una dimostrazione razionale del valore attribuito autonomamente ai beni immateriali in quanto misurabili e trasferibili, quello empirico non dimostra nulla, ma si fonda su di parametri e su di formule dedotte dall'osservazione di transazioni intervenute nel mercato; quest'ultimo procedimento è efficace solo se le transazioni sono frequenti ed omogenee. Perciò in non pochi casi il significato diviene dubbio e fortemente opinabile" .

Ne consegue che il metodo patrimoniale complesso nelle sue formulazioni empiriche appare il più adatto per la valutazione delle piccole e medie imprese al dettaglio, essendo quello che consente di evidenziare nel modo più attendibile ed obbiettivo possibile il valore della licenza, che rappresenta l'elemento di continuità della gestione e quindi dei risultati aziendali.

Ora se si pone mente alla struttura patrimoniale dell'azienda al dettaglio è chiaro che i valori iscritti in bilancio, al di là di quelli rappresentati dal capitale circolante, sono in genere trascurabili, non abbisognando tale tipo di azienda di elevati investimenti fissi (sempre che non venga acquistato l'immobile in cui l'azienda è situata) e quindi di impianti e attrezzatura particolare, per addivenire al valore dell'azienda tali valori andrebbero opportunamente corretti inserendo in bilancio il valore di quel bene immateriale che è configurabile nella licenza. Sotto questo profilo, non è da escludere che il valore della licenza, nel senso più ampio in cui stiamo considerando il termine, possa essere superiore al valore globale dell'attivo investito, in beni reali (attrezzature e merci) o monetari (crediti) dell'azienda al dettaglio.

Il fatto che il valore di tale bene immateriale non di frequente figuri nei bilanci delle aziende commerciali non è che un sintomo delle imperfezioni dei sistemi contabili, imperfezioni non pericolose se note a chi utilizza i bilanci stessi.

Il problema centrale delle valutazioni delle aziende al dettaglio è dunque quello delle valutazioni delle licenze non solo perché caratteristico di tale tipo di aziende, ma perché spesso il valore delle licenze è il valore prevalente delle aziende commerciali.

Come abbiamo detto precedentemente, il metodo patrimoniale assume normalmente come punto di partenza la situazione patrimoniale dell'azienda, procedendo successivamente a revisionare e attualizzare le poste di bilancio e ad integrarle con ulteriori elementi.

La formula empirica proposta per. la valutazione delle aziende al dettaglio

è la seguente:

K = K+L

In pratica la formula significa che il valore economico dell'azienda è ottenuto aggiungendo ai componenti attivi un nuovo componente che l'uso e la dottrina e la pratica denomina licenza.

Kp rappresenta il capitale netto rettificato comprensivo dei beni immateriali;

K inteso come capitale netto rettificato; la valutazione dell'aggregato patrimoniale costituito dai beni che sono nell'azienda, con riferimento alla data di cessione è considerata una valutazione preliminare sul piano operativo.

Il rapporto valutazione, si fa riferimento quale criterio, valutativo al "costo attuale" o "al valore corrente":

I componenti dell’aggregato patrimoniale che costituiscono i beni durevoli destinati al funzionamento dell'azienda devono essere valutati secondo i prezzi acquisto degli stessi alla data della valutazione, successivamente ridotti in rapporto al grado di utilizzo che ancora può ragionevolmente essere consentito.

E' infatti importante in questa ipotesi di valutazione non tanto il degrado che i beni hanno già avuto per l'utilizzo a cui sono già sottoposti, ma la previsione della durata ancora economicamente utile dei beni stessi, dove l' avverbio "economicamente" sta ad indicare la esigenza che l' utilizzo sia

valido sotto il profilo reddituale, in rapporto con le attrezzature più moderne.

Per le merci di magazzino si considera il prezzo di fattura o, in assenza, il prezzo praticato nel mercato all'ingrosso.

I crediti sono apprezzati secondo la loro riscossione possa considerarsi certa, dubbia o addirittura impossibile.

Le altre voci del capitale finanziario sono voci numerarie certe e pertanto non presentano problemi di valutazione;

L è il valore delle licenze, inteso sia come valore dell'autorizzazione amministrativa sia come valori della localizzazione. Pur avendo ben precisa la destinazione tra i due concetti, tale scelta appare opportuna sia per motivi di semplicità sia perché esistono spesso sovrapposizione e sinergia tra i due fenomeni.

Tale valore nasce dalle frequenti negoziazioni che avvengono nel mercato, ed è sempre disegno positivo in quanto prescinde dalle specifiche condizioni economiche della gestione.

Sono comunque concetti triti e ritriti che nulla possono aggiungere ad una realtà economica non costringibile in schemi precostituiti ed in formule finanziarie, ma solo apprezzabile seguendo metodologie empiriche e modelli quantitativi che consentono di operare secondo una sequenza logica e ragionevole, che procede da una vera e propria conoscenza della vita all'azienda. la dottrina e la pratica denomina licenza.

CRITERI DI VALUTAZIONE DELLE LICENZE

Malgrado la teorizzazione degli studiosi e la riconoscente autorità di alcuni di essi la realtà non è sempre modificabile; e "la licenza" per gran parte degli estimatori come concetto in se non è neppure un concetto astratto, è un concetto inesistente. Esiste una "cosa avviata", nel nostro caso, esiste un’impresa in "attività" ma non esiste una licenza quale componente sia pure un aggregato economico.

Ed è per questo che di tutte le formule preposte per le valutazioni d’aziende commerciali, quella che meglio risponde è la formula che esprime la licenza come valore aggiunto e che presuppone la possibilità di una sua valutazione autonoma.

Valore che può determinarsi con i metodi empirici; quelli che lo commisurano alle percentuali degli incassi, del fatturato, al numero delle porte.

In questo modo la stima avviene in modo immediato, parametrando il valore e i fenomeni economici che con tale valore hanno un qualche rapporto casuale.

E' questa la via di gran lunga prevalente nella pratica che ha elaborato e quotidianamente applica una pluralità di criteri non privi di logicità.

CRITERIO DEI PARAMETRI

Con tale criterio il valore delle licenze, si determina principalmente sulla base dei parametri peculiari, che possono essere presi come riferimento per ogni tipo d’azienda a seconda il settore merceologico, elaborati con criteri non privi di qualche fondamento logico:

L = q * I+ a

Ove I rappresenta il parametro di riferimento d’ogni azienda.

Il fondamento logico delle scelte di tale fattore risiede nel fatto che, il valore dei parametri sono indicatori della capacità del punto vendita di attrarre clientela e quindi di generare redditività.

q è il moltiplicatore che esprime la redditività media in ogni settore merceologico per ogni valore (x) d’incasso, o meglio il reddito atteso per lo specifico settore e sintetizza una molteplicità di fattori.

Tenendo, infatti, conto della circostanza che, settore per settore, sono relativamente noti i costi fissi, la percentuale media di ricavo, i margini di rotazione media delle aziende commerciali, dal livello dei parametri si possono trarre indicazioni sul reddito che una singola azienda può produrre.

a è il fattore di correzione che porta ad aumentare o diminuire il valore L e si basa su elementi specifici per ogni punto vendita, si pensi alle locazioni, (costo, durata), allo stato di manutenzione degli arredi e degli stigli.

Il valore della licenza, nel senso più ampio risente del canone di locazione più o meno elevato, dalla durata del contratto e dell'affidabilità del proprietario del locale dove ha sede l'azienda; un proprietario investitore istituzionale, per esempio, difficilmente alla scadenza richiederà il locale per necessità personale (art. 29 L. 389/89), permettendo di aumentare le aspettative di reddito e quindi aumentare il valore della licenza.

Il valore delle licenze, risente, anche della vetustà dell'arredo e quindi delle spese più o meno necessarie per ristrutturarlo e/o ammodernizzarlo.

Tale formula pur apparendo largamente soggettivizzabile e pur con qualche semplificazione, ha un forte fondamento teorico. Perchè attraverso i parametri e per mezzo del suo moltiplicatore settoriale coglie le principali peculiarità di ogni singola azienda.

C'è da dire che, l'applicazione richiede senz'altro agli estimatori una grandissima conoscenza delle peculiarità del settore.

CRITERIO DEL FATTURATO

Tale procedimento viene usato in considerazione del fatto che, il fatturato, assunto come valore medio di un periodo abbastanza esteso per attenuare le punte eccezionali sia positive che negative, indica indirettamente l'ubicazione, l'attività e la redditività potenziale dell'azienda.

Per la sua elementarità è di facile applicazione e si determina conferendo all'azienda un valore percentuale del fatturato annuo.

L'applicazione del valore percentuale viene fatta in rapporto al settore merceologico a cui l'azienda stimata appartiene in considerazione del fatto che sono relativamente noti i costi generali e i margini.

La grandezza in tal modo identificata non è ancora espressione del valore dell'azienda al dettaglio, a tal fine essa va rettificata, da un coefficiente di correzione, per tenere conto della durata e del costo del canone di locazione e dello stato dell'arredo.

L=q*V+a 

ove q è il moltiplicatore soggetto a variazioni di medio periodo, che riflettono le condizioni medio-normali di redditività del settore

merceologico; V è il fatturato medio del punto vendita, di un periodo che va da due a tre

anni;

a è il fattore di correzione che attiene a elementi modificatori di L, che derivano da fattori specifici del punto vendita (contratto di locazione: costo, durata) il valore della licenza risente infatti in positivo o in negativo della durata di tale contratto che cede o che sia inferiore alla norma; come può risentire delle condizioni del costo dell'affitto.

Anche questo criterio e largamente soggettivizzabile, per cui si avranno valori sempre più vicini alla realtà solo quando viene definita da professori esperti.

CRITERIO DELLE PORTE

Con questo criterio il valore della licenza è rapportato al numero di porte o vetrine possedute da un punto vendita. Il valore di ogni "luce" e strettamente dipendente all'importanza dell'area commerciale in cui è posizionata e tale importanza riflette lo status delle vie e l'afflusso di clientela.

Dato l'esplicito riferimento alla localizzazione del punto vendita questo criterio trova ampie applicazioni nelle aziende al dettaglio situate nei "centri commerciali naturali " che offrono sempre più al consumatore un'immagine globale il cui punto di forza è la completezza dell'offerta che copre tutte le esigenze del consumatore. Esso invece non è applicabile nel caso delle aziende situate fuori dai "centri...", perchè non riesce a rappresentare le caratteristiche specifiche di ogni singola azienda.

La pratica empirica determina il valore della licenza moltiplicando il numero di porte o vetrine di un negozio per un coefficiente di valore costante, questi coefficienti assoluti determinando valori standard per porte tengono conto di condizioni medie del settore e richiedono un aggiornamento costante:

L= p*v+a

L valore della licenza

p moltiplicatore stimato in termini assoluti per ogni porta presente in un negozio; questo parametro in qualche misura da conto della redditività potenziale che quell'esposizione a prescindere dalla tipologia e dalla caratteristica dell'azienda che l'utilizza potrebbe generare.

a fattore di correzione, attinente fatti specifici del punto vendita:

contratto di locazione (costi, durata), superficie dei locali. Per fare alcuni esempi, nei tempi migliori, per poter disporre di un negozio a Roma in Via del Corso, bisognava essere disposti a spendere 800/900 milioni; in Via Condotti un miliardo e 200 milioni, un miliardo 500 milioni; in Via Tuscolana 600/700 milioni ecc.

Non c'è dubbio alcuno ché, con questo criterio empirico, viene attribuito un adeguato riconoscimento all'importanza della localizzazione. Il criterio prescinde infatti dalla tipologia settoriale dell'azienda e dal problema dell'autorizzazione amministrativa il valore della licenza, diventa a pieno titolo valore della localizzazione.

CRITERIO EMPIRICO DELLA RICOSTRUZIONE

I procedimenti esaminati si fondano su formule e su parametri dedotti dall'osservazione di transazioni intervenute sul mercato, tanto più frequenti ed omogenee saranno le transazioni tanto più efficaci saranno i criteri. Criteri che pur apparendo privi di razionale e ragionevole fondamento, hanno consentito di affrontare in profondità il problema della conoscenza della vita dell'azienda al dettaglio, conoscenza che costituisce un elemento essenziale per procedere, alla quantificazione del valore dell'impresa.

Ma a questo punto sorge spontaneo un quesito se sia corretto procedere per la determinazione del valore dell'azienda al dettaglio senza considerazione alcuna della sua situazione reddituale.

Proprio per dare un'ulteriore contributo alla realtà dei valori desunti con i precedenti criteri reputiamo utile, una verifica dei valori individuati; attraverso un procedimento alternativo di stima.

Tale criterio tenta di mediare tra le esigenze di obiettività e di certezza insiti nel reddito e i dati opinabili desunti nelle transazioni commerciali.

Per certo questo procedimento reintroduce nella stima delle "licenze" la capacità reddituale cui si era dato fin qui peso trascurabile, portandoci nei procedimenti misti Patrimoniale - Reddituale.

Questo criterio può identificarsi nella ricostruzione della somma investita per l'acquisto dell'azienda.

Si è stimato, a tal riguardo, che l'attività dell'azienda a causa dei contratti di locazione ha una vita limitata. In questo contesto il termine vita abbraccia un arco temporale che corrisponde agli anni del contratto di locazione (prima scadenza più rinnovo).

Sulla base di tale assunzione si può stabilire che la vita reddituale dell'azienda dovrebbe dividersi in due periodi: il primo destinato alla ricostruzione del capitale investito per l'acquisto: il secondo destinato al guadagno vero e proprio.

Pertanto, tanto più alto sarà il valore attribuito alle licenze e quindi tanti più anni occorreranno per ammortizzare il costo d'acquisto, tanto minore sarà il guadagno e quindi l'interesse ad investire.

L'idea ispiratrice di questi procedimenti è che il valore delle "licenze", sia stimato moltiplicando l'importo del reddito per un coefficiente standardizzato sulla base di riferimenti empirici (di mercato).

L= R*n

Dove:

R è il reddito conseguito dall'azienda negli ultimi esercizi (redditi storici) normalizzato, cioè redditi corretti ed elaborati per essere condotti ad esprimere una misura equilibrata di redditività.

La normalizzazione è un processo articolato che modifica e può modificare i redditi sotto vari profili eliminando punti positivi e negativi nella, misura reddituale (si eliminano i costi e i proventi straordinari; si acclarano componenti di redditi non rilevati; si escludono i costi figurativi) .

Non vi è dubbio, sotto il profilo teorico, che con il riferimento ai risultati passati di periodi recenti (2 o 3 anni) si ha l'elemento basilare per stimare la capacità reddituale dell'azienda.

n è il coefficiente moltiplicativo: un valore "tipico" riferito ad ogni tipo di azienda che varia in rapporto alla durata del contratto di locazione.

Per offrire un'idea di ciò:

per l'azienda al dettaglio dedita alla somministrazione di alimenti e bevande, n assume il valore 3 (tre); per le azienda destinate alla vendita di generi di monopolio (tabaccherie) n assume valore 4 (quattro) .

Sono l'effettuazione di continue transazioni e le numerose statistiche che ne seguono in ordine al valore "n" che inducono a considerare "tipiche" determinate grandezze di "n" in un dato settore e per un certo tipo di aziende.

Ammesso ciò, il valore della licenza risulta definito dal prodotto del reddito normale per il valore attribuibile al moltiplicatore in riferimento al settore cui l'azienda appartiene.

Per quanto questo criterio come gli altri esaminati abbiano molti fondamenti logici, nessuno di essi è esente da critiche, pur fornendo informazioni particolari.

Sta all'esperienza ed alla professionalità dell'estimatore utilizzare l'uno o l'altro dei criteri o meglio ancora una loro media per pervenire ad un valore obiettivo non troppo diverso da quello che potrebbe essere atteso dal mercato.